Prodej nemovitosti bez realitní kanceláře?

11.02.2021

Jsem si jistý, že tato otázka napadá většinu lidí, kteří chtějí nebo alespoň zvažují prodej své nemovitosti. Zvládnu to sám/sama nebo proces prodeje přenechám realitnímu makléři? Zkusím Vám na tuto otázku dát můj názor. Už v úvodu Vám jasně odpovím, ano, jste schopni nemovitost prodat sami, ale riskujete. A to slovo "riskujete" je dost podstatné.

Než se dostaneme k tomu, jaké kroky vedou k prodeji nemovitosti, chci zdůraznit, že jde o prodej nemovitosti. Často se jedná o celoživotní majetek nebo úspory lidí a proto je potřeba prodej nemovitosti opravdu nebrat na lehkou váhu. Mimo jiné i toto zdůrazňuji klientovi po telefonu níže na fotce.

Chcete prodávat sami, jak to nejspíše bude vypadat? Načtete rady a tipy z internetu a jdete na to. Asi nemovitost uklidíte, nafotíte ji, napíšete text inzerce, nějakým způsobem  navrhnete cenu a pustíte nemovitost do "světa". Kam? Pravděpodobně na hlavní server Sreality a bezrealitky. Zkontaktujete své známé a umístíte inzerci na sociální sítě. 

Odpovídáte na poptávky, emaily, zprávy, telefony, provádíte prohlídky, vyjednáváte o ceně a dřív nebo později, doufáte, že někoho najdete. Dále je třeba podepsat smlouvy. Z důvodu zajištění bezpečnosti transakce celého obchodu nejspíše budete řešit  i platit úschovu. 

Věřím, že málokdo řeší právní náležitosti pomocí vzorových smluv na internetu  a najímáte si zkušeného právníka. Uvědomte si, že často trvá několik dní až týdnů doladit smlouvy přesně podle požadavků všech zúčastněných stran a to něco stojí. Blokační smlouva se podepíše, Vy věříte, že kupující sežene finančního poradce a zajistí financování pro kupujícího. Pokud bude financování pomocí hypotečního úvěru, tak očekávejte, že budete muset být k dispozici fin. poradci pro poslání potřebných dokumentů a zařízení odhadu. 

Financování zajištěno, kupní smlouva podepsána, podáte návrhy na vklad na katastru a čekáte na schválení. Věříte, že do 30 dnů budou tyto návrhy schváleny.  Dále předáte nemovitost s předávacím protokolem, přepíšete energie a čekáte na vyplacení peněz z úschovy. Obchod je u konce, obě strany jsou spokojeny a odlétáte na dovolenou, kam? Třeba na Maledivy? :)

V tomto případě žádný problém nenastal,  ale Váš obchod takhle hladce proběhnout rozhodně nemusí! Než se do toho pustíte, odpovězte si na otázky:

- máte zkušenosti s prodejem?

- kolik Vás prodej bez "realitky" opravdu bude stát? 

- kolik času Vám prodej vezme?

- kolik stresu a nervů Vám to přinese?

- co když nastanou problémy, kdo je bude řešit a jak?

- dokážete vyjednat tu nejvyšší reálnou tržní cenu nemovitosti u klienta?

JAKÉ RIZIKO NA VÁS V PRŮBĚHU PRODEJE NEMOVITOSTI BEZ REALITNÍ KANCELÁŘE MŮŽE ČEKAT?

Zjistěte si, zda je nemovitost prodejná a neváznou na ní žádné dluhy, o kterých nevíte. Minulý týden jsem mého klienta upozornil na dluh, který vázne na jeho nemovitost, aniž by o tom věděl. Pokud na takový problém narazíte, je nutnost problém vyřešit. Toto přehlédnutí může v konečném důsledku způsobit velké problémy s prodejem a to nechcete!

V inzerci uvedete nepravdivé a špatné informace o nemovitosti, např. o ploše. V určitých případech to lze brát jako klamání spotřebitele a obchod může na tomto problému ztroskotat. 

Průkaz energetický náročnosti budovy. Dle zákona (až na vyjímky) musíte u všech nemovitostí předat tento průkaz kupujícímu nejpozději v době podpisu kupní smlouvy. Pokud takový průkaz nemáte, nechte si jej udělat. V případě zájmu Vám mohu doporučit člověka, který pro mě tyto průkazy dělá. V určitých situacích tento štítek lze nahradit výpisem energií a poplatků za poslední 3 roky.

Zkontrolujte kupujícího, zda nemá exekuce případně není v insolvenčním řízení

Právní dokumentace. Je potřeba využít odborníka, který smlouvy napíše vyváženě pro obě strany a v případě problémů za Vámi, jakožto majiteli, bude stát a bude za Vás bojovat. Právník se může hodně prodražit, ale i tak Vám jej 100% doporučuji.

Určení hraničních datumů ve smlouvách a načasování. Zejména pokud se řeší hypoteční úvěr, je třeba vědět, jak dlouho trvá úvěr vyřídit, ať se zbytečně nedostanete do problémů.

Podání návrhu na vklad vlastnického práva na katastru nemovitostí. Je třeba si uvědomit, že současně s návrhem na vklad musíte předat i originál kupní smlouvy s ověřenými podpisy. Všechny podpisy na smlouvách doporučuji podepsat modrým perem, nikoli černým. Úřad by to nemusel přijmout a obchod by se zbytečně mohl protáhnout.


ZÁVĚR


- majitel je schopen prodat nemovitost bez realitní kanceláře avšak se značnými riziky a velkou časovou investicí

- bez zkušeností majitel z 99% případů nedokáže prodat nemovitost za co nejvyšší reálnou tržní cenu jak realitní makléř

- dosah inzerce u majitele nebude nikdy tak velký, jako u realitního makléře využívající všechny možné druhy kanálů distribuce

- možná až teď jste si sami uvědomili, jak velkou časovou náročnost potřebujete pro prodej nemovitosti, Váš čas je drahý, máte ho?

- prodej bez realitní kanceláře není tak levný, jak se zdá a je velmi riskantní

Vraťme se na počátek. Prodej nemovitosti je náročný proces a je potřeba aby každý prvek byl zpracován na 1000%. Proto se mi o fotky stará profesionální fotograf, o videoprohlídky kameraman, virtuální prohlídky zadávám speciální firmě, 2D a 3D plánky mi modeluje grafik, právní dokumentaci řeší právník a obchod? Ten řeším já, nemůžu být ve všem přece nejlepší.

Dočetli jste článek až sem? Z toho mám upřímně radost! Věřím, že k prodeji nemovitosti teď budete přistupovat zcela jinak. 

Pokud si vážíte Vašeho času a máte ho nedostatek, svěřte mi nemovitost a já se o vše postarám. O tom, kdo jsem, jak pracuji a jak jsem žil v Austrálii v Sydney se dočtete v sekci https://www.pkmakler.cz/o-mne2/. Pokud si budete prodávat nemovitost sami, dávejte pozor a přeji Vám hodně štěstí s prodejem.

S pozdravem Petr Koukal - Váš realitní makléř.