Kdo platí drobné opravy a údržbu při nájemním bydlení? 

22.08.2020

Jistě všichni známe situaci, ať už z pohledu pronajímatele nebo nájemníka, kdy dojde k poškození nějakého vybavení bytu a je na stole otázka, kdo uhradí její opravu nebo výměnu. Pojďme se podívat, jak se tyto náležitosti dívá zákon.

V nájemní smlouvě se standardně říká: Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním předmětu nájmu, kdy běžná údržba a drobné opravy jsou vymezeny nařízením vlády č. 308/2015 Sb. Víme ale co patří mezi drobné opravy a běžnou údržbu ? 

Běžná údržba

Běžnou údržbou se rozumí udržování a čištění bytu, která se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména malování, oprava omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečících trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní, kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.

Co si můžeme představit pod pojmem drobné opravy? 

Drobnými opravami jsou opravy a výměny:

  • jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
  • jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
  • elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,
  • uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
  • uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,
  • opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty,
  • opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní,
  • opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení
  • výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).
  • Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.

Doporučuji při uzavírání nájemní smlouvy toto téma probrat a zahrnout do nájemní smlouvy. Můžou si obě strany ušetřit hodně času a nervů při vzniklém problému. Závěrem je nutné dodat, že všechno vždycky záleží na domluvě mezi pronajímatelem a nájemcem nemovitosti.